La riforma del 2012 non ha previsto in modo diretto la possibilità di istituire un fondo destinato a coprire le mancanze di fondi causate dai condomini morosi. Nonostante ciò, la consuetudine e la giurisprudenza ammettono la creazione di un fondo specifico per far fronte alle difficoltà di liquidità del condominio, il cosiddetto fondo morosi. Questo è però di uno strumento delicato, perché comporta un contributo aggiuntivo a carico dei condomini in regola con i pagamenti, chiamati a sostenere spese ulteriori per supplire alle inadempienze altrui. Proprio per l'appena citata ragione, il fondo morosi è considerato un fondo straordinario, il quale deroga ai criteri di riparto stabiliti dall’art. 1123 c.c. Da ciò consegue che l'istituzione di un fondo destinato a coprire le morosità, incidendo direttamente sulla posizione patrimoniale dei condomini adempienti, richiede normalmente l'unanimità dei consensi, tranne che per ipotesi eccezionali e circostanziate.  La giurisprudenza in merito ammette la possibilità di costituire a maggioranza un fondo morosi, ma solo se sussistono condizioni che potremmo definire stringenti: deve esistere una reale e improrogabile urgenza, come un’aggressione esecutiva imminente; il riparto deve essere provvisorio; e deve essere prevista la restituzione delle somme anticipate dai condomini in regola. Questa è un’interpretazione che consente margini di manovra all’assemblea, ma solo quando la situazione finanziaria del condominio è davvero critica e documentata. La delibera a maggioranza è stata ritenuta ammissibile solo se la situazione di cassa e il rischio di interruzione dei servizi essenziali risultavano concretamente dimostrati; l'urgenza, dunque, non può essere presunta ma deve emergere dagli atti. Anche la Cassazione ha sostenuto che nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre altrove somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. civ., Sez. II, 18/04/2014, n. 9083).  La delibera che istituisce un fondo morosi non può ritenersi valida se manca una reale urgenza, a maggior ragione se la situazione debitoria si trascina da anni senza alcun pericolo imminente per le parti comuni o per i condomini solventi, e quando il riparto non distingue tra morosi e adempienti, imponendo l’onere indistintamente a tutti. Del resto la semplice difficoltà economica dei condomini morosi non è sufficiente a integrare quel requisito di“urgenza improrogabile che potrebbe giustificare una deroga al principio dell’unanimità. L’incapienza patrimoniale, di per sé, non legittima l’imposizione di un contributo straordinario ai condomini in regola, occorre infatti una situazione eccezionale, concreta e documentata, che renda inevitabile reperire risorse immediate per evitare un danno imminente al condominio. Sotto tale aspetto è stata accolta l’opposizione di un condomino cui era stato ingiunto il pagamento di 5.023,50 euro quale quota del fondo morosi deliberato dall’assemblea con una maggioranza di 412,77 millesimi. Il giudice ha ricordato che un fondo destinato a coprire le morosità non può essere imposto ai condomini in regola con i pagamenti tramite una semplice maggioranza, bensì occorre il consenso unanime dell’assemblea, tranne qualora ricorra una situazione di urgenza concreta, effettiva e non procrastinabile. Nel caso esaminato, tale urgenza non era stata dimostrata, sicché la delibera non poteva produrre effetti nei confronti del condomino opponente. Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 1822 datata 4 febbraio 2026, ha annullato una delibera condominiale che imponeva a un condomino il pagamento di somme già versate anni prima. La ricostruzione documentale ha mostrato con chiarezza che il debito non derivava da spese straordinarie impreviste, come sostenuto dal condominio, ma dalla persistente morosità di altri partecipanti, che per oltre un decennio non avevano corrisposto le quote dovute. Il giudice ha definito come anomalo il fatto che tali importi fossero stati ignorati nei rendiconti degli anni di competenza, facendo notare come la delibera avesse finito per addossare a un condomino in regola le insolvenze altrui, in assenza di qualsiasi verifica sulla reale natura del debito. Una decisione assembleare di questo tipo è ammissibile solo se l’assemblea prevede espressamente la restituzione delle somme anticipate in sede di conguaglio o di rendiconto, condizione che nel caso di specie era stata del tutto esclusa. In qualunque caso il giudice campano ha ribadito che l’istituzione di un fondo cassa destinato a coprire le morosità condominiali non può essere giustificata sulla base di generiche esigenze contabili o di una gestione approssimativa protrattasi nel tempo. Senza una vera urgenza, senza una puntuale distinzione tra morosi e adempienti e senza una previsione di restituzione delle somme anticipate, la delibera che ripartisce il debito dei condomini insolventi tra i condomini in regola travalica i limiti dei poteri dell’assemblea e deve essere dichiarata illegittima.